店舗・事業所 退去清算トラブル(保証金返還請求)

店舗や事業所(SOHO含め)を退去する際の注意点
移転や廃業などの理由により店舗や事業所(SOHO含め)を退去する際、頻繁に発生する貸主と借主とのトラブルとしては「修復費用の負担額に納得が行かない」「敷金・保証金の返還額が少ない」など清算トラブルです。店舗や事業所としての賃貸借契約ですので、事業者(貸主)対事業者(借主)との契約となり、一般的な住居用の賃貸借契約と比較して「賃貸借契約書」に記載されている内容が最も重要になります。消費者(住居用賃貸借契約における入居者)と事業者とは立場が全く異なり、「契約書に書いてあるが、よく内容が解らなかった。」とゆう主張はまず認められません。

また、一般的な住居用の賃貸借契約の退去清算において参考とされる「国土交通省『現状回復をめぐるトラブルとガイドライン』」や「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン(東京ルール)」なども基本的には適用されないので、貸主からの修復費用請求に対して減額を要求したり支払を拒否したい場合、それ以外の「過去の判例」や「国税庁からの通達(税務上の原価償却率)」などを参考に退去物件内装の減価償却分を主張する、別の施行業者の見積もりを提示し適正な工事価格を主張する、などの対応が必要になります。

「原状回復」の解釈について
店舗や事業所(SOHO含め)の賃貸借契約の場合、賃貸借契約書に記載された「原状回復」という文言は、一般消費者の住居用賃貸借契約における解釈と異なり「賃借時の状態に戻すこと」として解釈するのが一般的です。そうなると、クロスやクッションフロアなど退去時には全て新品に交換しなければならないこととなり、借主にとっては非常に大きな負担となります。しかし、諦める必要はありません。余りにも借主の負担が大きくなる契約条項は無効との判例もありますし、SOHOなどの小規模事業所などは住居用賃貸借契約とみなして清算をするものとの判例もございます。

まとめとご案内
店舗や事業所(SOHO含め)の退去清算について、納得のいく清算内容でない場合、それを口頭で貸主や管理会社に伝えても「契約書に記載がある」の一言で拒否されてしまい、減額される可能性は非常に低いのが現状です。ただし、明確な根拠などを示したうえ、内容証明郵便で修復費用の減額や保証金返金額の増額を要求することで、訴訟を嫌がる貸主が要求に応じるケースは意外と多く、貸主からの清算内容に黙って従う必要はありません。納得の行かない清算内容であれば、高額な弁護士費用を掛けて訴訟に踏み切る前に、まずは内容証明郵便にて清算内容について異議を唱え、再清算を要求してみましょう。ご自身の会社で法務部などある場合は問題ないかと思いますが、法律関係の対応部署が存在しない小規模法人や事業者の方は、当事務所にて無料相談対応も可能ですし、実際のサポートも可能です。同様案件で保証金や敷金の返金額が増額したケースや請求金額が大幅に減少したケースも多々ございますので、メールでもお電話でも一度ご相談頂ければと思います。
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