日時　平成３０年６月

場所　奈良県

事案　「家賃保証」を含めた投資用不動産の売買契約。「銀行への返済やその他の経費を毎月の家賃収入で賄える」「駅から１０分以内のデザイナーズアパートで、他と競争力があり、高い入居率で、家賃低下も最初の５年は確実に保証、２年毎に見直しするが低下率を見込んでシミュレーションしても収益は残せる」などと説明を受け２件の不動産売買契約を締結。しかし勧誘時におけるシュミレーションにおいて、家賃収入に対して発生する所得税についての記載が資料に一切無く、また担当者からの説明も一切なかった。その為にクライアントとしては契約の取消を希望し、また手付金として支払済みの金２０万円についても返金を希望し当事務所へ相談。

対応　即刻販売会社に対して内容証明郵便を送付、契約時における不利益事実の不告知を理由とした契約取消及び手付金全額の返還を要求。

結果　内容証明郵便の送付後、すぐに販売会社より無条件解約に承諾する内容の合意書が郵送され、署名押印のうえ返送。そして数日後に手付金２０万円の振込返金が確認出来、解決。

クライアントからのメール(原文のまま)

梶山行政書士事務所 梶山先生殿
いつもお世話になっております、奈良の●●です。昨日●●●●ハー●ニーより、確実に20万円が振り込まれておりました。ありがとうございます。先生には、インターネットを拝見させていただき、泣きつく形から的確なアドバイスをいただき、かなり不安を解消していただきながら、スムーズに相手方と交渉等を進めさせていただくことができ、前払い金が帰ってこない状況も覚悟いたしましたが、全額帰ってくるなど、本当にありがたい結果にすることができました。本当にありがとうございました。もう、このようなトラブルなどがないようにはしたいところですが、万が一の場合は、またすぐに梶山先生へご相談させていただきたいと思います。
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日時　平成３０年１０月

場所　東京都

事案　投資用マンションの売買契約及び家賃保証契約。契約と同時に手付金２０万円を現金にて支払済み。本件はクライアントの職場へ営業マンが訪問したうえでの勧誘であった為にクーリングオフ対象の事案であったが、正式契約の前に数回の電話連絡や営業マンの職場訪問があったことから、販売業者側が「買主の要求により職場に訪問し契約したものであり、クーリングオフの対象外」と主張することが懸念される事案であった。

対応　本件は日数的にもクーリングオフ期間内であった為、即時内容証明郵便によるクーリングオフ通知を送付。その際に「本件については買主の要求にて営業マンを職場へ訪問させたものではなく、間違いなくクーリングオフ可能な事案である」という点を強く主張する内容を含めた文書とした。

結果　内容証明郵便送達後、期日までに販売会社よりクライアントへ手付金２０万円の全額返金（クライアント指定口座への振込）があり解決。

クライアントからのメール(原文のまま)

お世話になっております。
本日口座を確認したところ、●●●ラストから手付金２０万円の振込がありました。

日時　平成３０年１１月

場所　神奈川県

事案　投資用マンションの売買契約。該当にて声をかけられ、後日喫茶店に呼び出されたうえで投資用マンションの売買契約を申込、同時に手付金１０万円を現金にて支払済み。本件はクーリングオフ対象の事案であったが、契約後は既にクーリングオフ期間が経過している事案であった。

対応　本件はクーリングオフ期間を経過している状況であったが、クライアントからのヒアリングにより法定書面の交付がおこなわれていないことが発覚、即時内容証明郵便によるクーリングオフ通知を送付のうえ、契約解除及び手付金全額の即時返金を要求した。

結果　内容証明郵便送達後、販売会社より一切の連絡もないままクライアントの指定口座へ手付金１０万円全額が返金となり解決。

クライアントからのメール(原文のまま)

お世話なっております。●●です。ご連絡が遅くなり申し訳ありません。●●●●●●●●●●からの10万円の振込を確認しました。その後も特に向こうからの連絡はありません。遅くなりましたが、連絡させていただきます。

日時　２０１９年７月

場所　東京都

事案　２０年以上入居していた店舗物件退去における敷金清算トラブル。当然に事業者として賃貸借契約をおこなっており、また入居時の敷金は金４１万円であった。当該物件は元々使用不可能なほどに老朽化した物件を入居者の費用負担にて改築修繕を実施、さらには退去時において借主から貸主へ造作譲渡費用の請求なども一切行わない内容であった。

その後、借主は退去を決定し事前に管理会社へ通知、退去時の設備残置について協議の結果「ショーウィンドウ」「エアコン」だけ残し、その他は撤去することで決定。その後は契約満了日までに借主負担にて撤去作業を行い滞りなく退去が完了。管理会社へ物件鍵を返却。後日、管理会社からも、敷金全額の即時返金を約束する清算書が届いていたが、その後も貸主より敷金の返金が行われず、突如追加で工事対応を要求され、それらの工事を実施しない場合には敷金の返金を行わないとの主張であった。その為、同様事案に経験豊富な当事務所にご相談。

対応　本件については、賃貸借契約書及び退去時における事前協議に沿った内容で退去が滞りなく完了しており、一切争いの余地は無い事案であり、典型的な「高齢の大家さんが管理会社のアドバイスを無視して暴走」といったものである。以上、即刻内容証明郵便にて本件について争いの余地が無いこと、そして敷金全額を即時返金しない場合には、即刻法定利息を含めて返金請求することとなる旨を通知し、貸主に対して早期の敷金返金を要求。

結果　その後、管理会社より連絡があり、即時敷金全額の返金をあらためて約束され、そして後日約束どおり敷金４１万円が貸主より借主の口座へ振込まれたことが確認され本件は解決となった。

クライアントからのメール(原文のまま）

先日は的確なご指示を頂きましてありがとうございます。全て終了いたしました。これでおわりと不動産屋さんに伝え了承頂きました。本当にありがとうございます。助かりました。先生にお頼みしなければまだ泥沼状態だったと思います。本当にありがとうございました。
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