日時　２０２０年３月

場所　東京都

事案　　中古マンションの売買契約。本件は非常に悪質な事案であり、中古マンション購入の経緯としては以下である。

１、転職を希望するクライアントが「大手転職サイトのネット広告」を見て、ある人材派遣会社へ就職申込を行う。

２、申込した人材派遣会社担当者と面談のうえ内定を受ける。

３、その際、担当者とは別に同社の「会長」と名乗る人物が登場し「弊社の社員には不動産資産を保有してほしいと考えており、是非とも就職にあたって不動産の購入を検討してほしい。不動産購入の仲介手数料やリフォーム代、そして毎月の家賃補助、これは私が負担を約束する。」などと説明のうえ、何故か内定企業から不動産売買についての勧誘が開始。

４、内定を取り消しされたくないクライアントは言われるがまま不動産物件の内見をさせられ、その後は内定をもらった人材派遣会社の事務所ではなく別の不動産会社に連れていかれたうえ、現在のカードローンなどの債務を完済させられたうえ（完済の為の費用は内定を出した会社が何故か負担、同時にクライアントが内定先会社担当者から借りた形の借用書を交わす）、住宅ローン申込をさせられる。※同時に「金融機関からの書類が届いたら開封せずに持ってくるように」といった指示を受ける。

５、その後、後日面談として呼び出された際も今度は別の不動産会社の事務所に連れていかれ、そこで不動産売買契約書にサイン。手付金は内定をもらった会社の担当者が不動産会社へ支払。同時にクライアントが内定先会社担当者から借りた形の借用書を交わす。※「不動産売買契約が成立したら手付金の返済は免除」との説明を受ける。 　

本件は不動産業者の事務所で契約書にサインしている為、クーリングオフの適用事案ではない。しかしながら一連の経緯により、本件は転職サイトに広告を掲載のうえ、応募してきた転職希望者に内定を出し安心させ、本当の目的である不動産販売を行うという著しく不適切な勧誘方法であることは容易に判断出来、不審に感じたクライアントのご家族より不動産売買契約の解除について経験豊富な当事務所にご相談いただいた。

対応　　本件が非常に悪質な不動産販売方法であることは容易に判断出来るものの、明確な違法性の立証は困難であり、非常に対応が難しい事案であった。しかし、ご家族及び本人の強い希望により契約解除に向けて対応を開始。まず最初に、本件はローン審査が最終段階であった為、即時ローン会社へ連絡のうえローン申込撤回を伝える。同時に売主である不動産業者へ内容証明郵便にて「不動産売買契約の申込撤回及び手付金の返金」を通知。その中で、手付金の即時返金に応じない場合、一連の不当な不動産販売方法について同様被害者を他に多数募ったうえで争っていくこと、そして本件被害を監督官庁及び関連団体に対して報告する旨を明確に記載。また、内定を出した人材派遣会社に対しても内定辞退の通知を送付のうえ、同社が立替え支払している不動産売買契約における手付金は不動産業者よりクライアントへ返金され次第に返金する旨、そして今後において争いとなる場合には、不動産業者に対してと同様に一連の不当な不動産販売方法について同様被害者を他に多数募ったうえで争っていくこと、そして本件被害を監督官庁及び関連団体に対して報告する旨を通告。

結果　　内容証明郵便が不動産業者に送達した翌日、同社より突如手付金全額がクライアントの指定口座に振込返金となり、またその翌日には契約解除書面が届き（申込関連書類一式も返還）、同書にクライアントが署名押印のうえ返送。そしてその後は内定を出した会社より手付金の振込口座指示がＬＩＮＥで届き、不動産業者から返金された手付金をそのまま内定を出した業者の指定口座へ振込、以上の対応にて本件は即時解決となった。

クライアントからのメール(原文のまま)

お世話なっております。先方に連絡をしたところ契約は解除されているとのことでした。書類については第三者が契約解除の連絡をしたようでそれが本人ではないため自宅に確認の書類を送ったようです。※私が最初連絡した時点で書類は送られていた。以上となります。ご確認お願い致します。 ●●

日時　　　２０２０年６月

場所　　　愛媛県

事案　　　約５年間入居した住居用賃貸物件を退去の際、敷金１９万８千円に対して原状回復費用として金１９９，６９８円、敷金償却敷金として金３９，６００円、合計金２３９，２９８円もの費用負担を要求され、不足金の支払を要求された事案。

対応　　　「経過年数」「通常損耗以上の汚損破損を発生させていない箇所」「過失による汚損箇所」、その他「償却金の意味あい」などをふまえ、あらためて敷金清算金額を算出したところ、借主負担となる修復費用については償却金にて対応可能となり、結果的に敷金１９８，０００円より償却金３９，６００円のみを差し引いた金１５８，４００円の返金を内容証明郵便にて貸主へ要求。

結果　　　　最終的には敷金１９８，０００円のうち１４，０９８０円の返金で和解

クライアントからのメール(原文のまま)　　　いつも、お世話になっております。添付書類が昨日6/2に速達にて届きました。再通知書通りの振込みが6/9にあるそうです。この度は、本当にありがとうございました。

日時　　　２０２１年５月

場所　　　東京都

事案　　　ＵＲ賃貸に約２５年間入居した方が同部屋にて他界。お亡くなりになった直後の発見であった為に所謂「孤独死」の物件における特別消毒作業などは必要ない状態であった。その為、相続人において残置物の撤去処分を含めＵＲ賃貸へ一任、退去清算の連絡を待った。しかし、後日ＵＲ賃貸側から相続人へ退去費用として約１６０万円もの高額請求が行われ、あまりにも高額な請求に納得出来ない相続人より同様の賃貸物件退去における敷金清算トラブルに経験豊富な当事務所へご相談いただいた事案。

対応　　　本件については上記事案にも記載のとおり、入居者がお亡くなりになった直後の早期発見であった為、所謂「孤独死」の物件における特別消毒作業などは一切必要ない状態であり、通常の退去清算に残置物の処分費用が追加となる程度のものであった。しかし、ＵＲ賃貸側より提出された清算書を精査したところ、残置物の処理に著しく高額（約１１０万円ほど）な費用が発生していることが確認された為、事前に室内を確認していた相続人に残置物の詳細を確認したところ、高齢者が通常の生活に使用する電化製品一式並びに家具一式程度であり通常の引越し業者や残置物処理業者数社に見積もり確認しても、到底このような高額な残置物処理金額となることは無いことが確認出来た。その為、当事事務所より内容証明郵便にて、この度の残置物処理代金は一般相場を著しく超える暴利的な金額であることを指摘しつつ、実際に残置物処理を含めた修繕作業を行ったＵＲ賃貸依頼の下請け業者の詳細、その他本件業務についての「入札方式」「入札参加業者の数」「他の入札参加業者の入札金額」などの情報を開示するように要求。

結果　　　　内容証明郵便がＵＲ賃貸側に送達した直後、ＵＲ賃貸側より即時連絡が入り、内容証明郵便にて情報開示要求した内容の情報開示は行なわれないものの、退去清算費用にちての減額（約８０万円の減額）提案及び謝罪の文書が届き、クライアント（相続人）においても同減額条件に承諾した為に本件は和解成立。

クライアントからのメール(原文のまま)　

ご連絡いたします。 このたびは書類作成ありがとうございました。話し合いの結果、減額で折り合いをつけることになりました。本当に梶山さんにお願いしてよかったです。助かりました。梶山さんにお願いしなかったら泣き寝入りするところでした。父も納得してくれるとおもいます。本当にこのたびはありがとうございました！！

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日時　　令和３年１１月～

場所　　東京

事案　　入居中のワンルーム物件について、契約更新直後（約１カ月後）に突如貸主より「物件老朽化に伴う建替の為、４カ月後（年末）までに退去せよ」との通知を受け、退去の必要性や退去する場合の立退き費用請求について当事務所へ相談

対応　　具体的な退去要求の理由としては「物件老朽化に伴う建て替えを目的とするもの」であると貸主より伝えられるが、物件は早急に建替えが必要なほど老朽化しておらず、事実関係としては単に周辺の建物と合わせて建替えが目的での退去要求であった。その為、クライアントへは退去に応じる必要はないこと、もし退去するのであれば相応の立退き費用を請求出来ることをアドバイス、その結果クライアントが退去費用請求をしつつ、貸主が応じない場合には退去しないことを希望した為、当職にてその旨及び退去する場合の具体的な退去費用について明細を作成のうえ内容証明郵便にて通知。その後、貸主からは「請求費用に関する領収書の提示」「立退き費用の一部に関して、退去後に分割での支払」など支払に関して様々な条件を要求されたが、借主としては全てまとめて拒否。さらに「入居者側が要求する適正な立退き費用額（通常の立退きにおける請求金額に沿って算出）を即時一括支払を行うのであれば、貸主希望期日までに退去するが、その他に領収書や請求書の開示など付随の条件を貸主側が要求するのであれば退去は拒否するし、その後も賃貸借契約は更新し続ける」と強く主張。

結果　　最終的に期日までに立退きをさせたい貸主側が借主からの退去費用請求に全て承諾する形で決着。具体的には「礼金」「入居時諸経費（不動産業者、仲介手数料）」「更新料（初年度から現在まで）」「保険（初年度から現在まで）」「その他、賃貸借に関する諸経費」「入居時の引越費用」「退去時引越費用の全額補償（業者見積もり後に請求）」「引越しに伴う物品処分費用

（業者見積もり後に請求）」「新居探しにおける交通費実費」「引越先の初期費用（敷金及び礼金など）」「新居賃料の半年分」「その他、退去に伴う原状回復費用一切の免除」といった内容にて金額を算出。

クライアントからのメール（原文のまま）

お世話になっております。 ご連絡遅くなり申し訳ございません。口座確認して、請求金額が振り込まれておりました。同意書はまだ届いてないので、おそらく明日鍵の返却なのですがその時に渡されると思います。iPhoneから送信

日時　　　２０２２年２月

場所　　　神奈川県横浜市

事案　　　昔ながらの大家さん（国土交通省ガイドラインなど一切無視）と、大家さんの言いなりで対応する管理会社からの請求としては典型的なパターン。入居者が高齢でお亡くなりになり（孤独死ではない）約１１年間入居した住居用賃貸物件を退去することとなった際、敷金及び日割り賃料返金分の合計金である約１４万円に対いて、管理会社より約４０万円もの修繕費用請求を受け、清算対応した相続人にて減額を要求。そうしたところ最終的に修繕費用請求が３２万円に減額、敷金及び日割り賃料の合計金額に不足する金１８万円の支払を請求された事案。

対応　　　当職にて賃貸借契約書やその他の資料を確認したところ、たしかに賃貸借契約書特約条項には「自然損耗・故意・過失にかかわらず畳替え、襖の張替え、喫煙によるクロス張替え費用は入居者負担とする」といった記載があり、その内容に沿った請求であった。しかし、同条項は同様の事件についての過去の判例や国土交通省の示すガイドラインに沿っておらず、入居者（消費者）が事前（契約時）に退去後の費用負担額を予想するのが完全に不可能であるとともに、仮に何等かの事情で物件に未入居・未使用・短期退去、などの状況であったとしても無条件に同高額負担を借主に課すことが可能となり、同特約は明らかに消費者の利益を不当に害しており、消費者契約法第１０条において無効であると解釈できるものであった。その為、それらの条項を考慮せず、通常の敷金清算内容に沿って「経過年数」「通常損耗以上の汚損破損を発生させていない箇所」「過失による汚損箇所」などをふまえ、あらためて敷金清算金額を算出したところ、借主負担となる修復費用項目は「室内清掃費用」のみ、また長期に亘る入居期間において貸主に十分な利益を与えている点などを主張しつつ、敷金及び日割り賃料返金分の合計金１４万円より室内清掃費用のみ差し引いた、金１０万円の返金を内容証明郵便にて貸主へ直接通知。

結果　　　内容証明郵便送付の５日後、一切貸主や管理会社からの連絡もない状況で、請求した金額のみクライアント指定口座に振り込まれ本件は解決

クライアントからのメール(原文のまま)　

梶山さま

お世話なっております。なんと内容証明の返信なしで、入金だけされました。ありがとうございました。

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