日時　平成２８年８月
場所　東京都
事案　投資用マンションの売買契約。契約時における虚偽説明や説明不足などはとくになく、さらにローン審査が通る直前であった為、手付金返金は困難となり、さらに履行着手後の解約違約金の請求も受けるリスクがあった事案。
対応　契約についてクライアントから不動産業者担当者へ電子メールにて質問し、それに担当者が回答したものの中に「ローン審査に通った後に購入者都合で解約する場合でも手付金の返金を約束する」と受け取れる内容の記載が存在した為、内容証明郵便にてシンプルに契約申込の解除と手付金全額の返還を要求、同要求根拠となる事実も併せて通知。
結果　販売会社より早急に書面での回答が届き、契約の解除及び手付金全額の返還に承諾、手付金１０万円全額の返金が行われた。
クライアントからのメール(原文のまま)
●●不動産から入金確認しました。
ありがとうございました。

日時　平成２９年１２月

場所　東京都

事案　投資用マンションの売買契約。ファミリーレストランでの契約の為にクーリングオフ対象であったが、既に申込から１ヵ月が経過していた。しかし、勧誘時において「この物件は適正な家賃設定さえすれば、空室の心配はない」「家賃収入と毎月のローン返済で毎月数千円前後プラスで進む」「この不動産は今後の生命保険代わりになる」「確定申告でガッツり税金還付で戻せる」「今後新築物件の値段は下がらない」「もし１年本物件が売りにでてたら新築価格で金額で買い戻す」「東京は大手デベロッパーが国の方針のもと再開発を進めており、不動産価格は下がらない」「オリンピック後も東京都内の不動産価格は下がらない、むしろ上がり続ける」「ローンは家賃で払える。５年後、１０年に売れば、数百万の利益が出る」などと消費者契約法違反となる説明が行われていた。尚、ローン特約（期間中にローンが通らない場合の白紙撤回）があったが、特約適用の期日が迫っていた事案。

対応　即刻内容証明郵便にて販売業者に対して本契約勧誘時における担当者の不法行為（消費者契約法「断定的判断の提供」）を指摘、契約の取消を通知するとともに、手付金１０万円及び契約書印紙代５０００円全額の返金を要求。期日は内容証明郵便送達後５日以内とした。

結果　内容証明郵便送達の約３日後、販売会社より契約取消に承諾する旨の連絡があり、その後に請求する金額の全額返金が確認出来た。

クライアントからのメール(原文のまま)
梶山様
お世話になっております。●●です
先程先方から指定口座に入金あった旨自口座確認取れました。
手付け+印紙代満額の返金でした。
まずはお礼申し上げます。
こんなに早く肩の荷を下ろす事ができたのも梶山様のお陰です。先方へ通知してからも
不安でしたが梶山様のサポートある事が支えに成りました
感謝致します。
本日赴任先から自宅に帰り、何か先方から自宅へ書類等届いてないか念のため確認致します。その旨別途連絡致します。
以上

日時　平成３０年４月

場所　東京都

事案　投資用マンションの売買契約。本件は契約から２年が経過しており、当然の如く変更登記は完了しておりローン支払いもスタートしている状況。勧誘時における担当者の説明内容としては典型的なパターン「この物件であれば絶対に損はしない」「金融機関への毎月の返済、固定資産税やその他の修繕積立などの諸経費を考慮しても、毎月の家賃収入で十分に支払可能であり、毎月の収益は間違いない」といってものであった。当然、実際に同投資用マンション運用を開始したところ、当初に説明を受けていない固定資産税や修繕積立費用などの諸経費がかさみ、毎月入居者が居る状況でも赤字となることが判明、その為に当事務所へ契約から２年ほど経過している事案でも契約解除を主張することが出来ないか？とのご相談。

対応　勧誘時における営業マンの「虚偽説明、断定的判断の提供、その他」の違法行為（消費者契約法違反）を指摘するとしても、時効の問題はさることながら、それら違法行為の立証がほぼ不可能な状況。しかし、売買契約関係書類を精査したところ、融資申込において金融機関へ提出した書類の一部（購入者の収入を証明する源泉徴収票）について、内容が販売会社によって改竄された事実が確認された。その為、販売会社へ内容証明郵便にて本契約の解除（実質的には販売した代金と同額での買取り、登記変更費用などの諸経費は全て相手業者負担）を要求、要求理由としては、本契約勧誘時における担当者の不法行為を指摘しつつ、金融機関への提出書類について改竄の事実が確認出来ていることを記載、さらには本契約の解除（販売代金と同額での買取り）に応じない場合、金融機関及び監督官庁へ同不正行為を報告のうえ、厳重な処分を要求する旨を強く訴えた。

結果　内容証明郵便送達後、販売会社が買取り期限を定める形での売買契約が成立、内容証明発送より約４カ月後になり買取り代金が販売会社より支払われ終了。

クライアントからのメール(原文のまま)

お世話になります。●●●●ーテ●スの件ですか、
あちらからの送金を確認できました。約410万7千円程です。

日時　平成３０年５月

場所　兵庫県

事案　「家賃保証・サブリース契約」を含めた投資用マンションの売買契約。契約時においてクライアントが不動産販売業者の担当者に対して「今後、当方がこの物件に入居する場合もあるので、その場合にはサブリース契約などはいつでも解約して当方自身で使用出来るんですよね？」との質問したところ、同担当者等より明確な回答は無いもののクライアントからの同質問に対しても「解約は出来ない」との説明は無く、また重要事項説明の際に当方より同質問を行ったところ、同じく「いつでも好きなタイミングで解約できるものではない」などの説明は一切行われなかった為、クライアントは自身が当該物件に入居を希望する場合にはサブリース契約を即時解除して使用が可能と判断して本契約を即時締結したが、その後において「同サブリース契約」についてはクライアントの希望するタイミングでの解約が不可であり、契約満期の６カ月前に書面での通知が必要であること、さらには借主が転貸借にて第三者が入居している場合、同入居者が承諾のうえ退去しない場合には当方が当該物件を使用することが困難となることが明らかとなり、クライアントとしては契約の取消と手付金１１０万円の返金を希望し当事務所へ相談。

対応　即刻販売会社に対して内容証明郵便を送付、契約時における不利益事実の不告知を理由とした契約取消及び手付金全額の返還を要求。

結果　販売会社は実際に説明を行った仲介業者の責任を主張し、契約取消及び手付金の返還をしぶっていたが、販売業者と仲介業者双方が契約時に同席した事実により、販売会社の責任を強く指摘、内容証明の発送から２カ月半ほどので販売会社が本契約の取消及び手付金１１０万円全額の返還に応じ、合意書を交わしたうえ約束の手付金１１０万の返金が行われ解決。

クライアントからのメール(原文のまま)

梶山行政書士様

いつもお世話になります、エス●●ドの振り込みが25日に110万円ありました。ほとんど諦めてましたので、梶山様のおかげです！息子が送ってくれたネットでみた記事で一筋の光が見えたのです。応援していただき本当にありがとうございました。●●●●