投資マンション契約に関するトラブル

不動産に関連するトラブルは非常に多岐にわたります。その中でも当事務所に多く寄せられるのが、「投資マンション契約に関するトラブル」です。「投資マンションとは?」「投資マンション契約におけるリスク」「悪徳業者の手口」「契約解除方法」など、詳細及び対処方法をまとめましたので、下記をご覧ください。
尚、当事務所では同様のご相談への対応を専門的に行っており、電話やメールでの相談は何度でも無料にて対応しております。「これってどうなんだろう?」「私の場合、現時点で解約できるのかな?」「業者からの嫌がらせなどは大丈夫なのかな?」など、どんな些細なことでもお気軽にご相談ください。

そもそも、「投資マンション」とはどのようなものでしょうか?

具体的には、マンションの1室を購入してその部屋に第三者を居住させることにより賃料収入を得る不動産投資の一種です。例えばローンを組んで投資マンションを購入した場合、毎月の家賃収入から金融機関へのローン返済額やマンション自体の管理費などの諸経費を差し引いたものが収入となります。

投資マンション契約におけるリスクは?

上記をみると、「マンション投資」は一般の方でも出来る投資であり、また「株」や「先物取引」よりも景気に左右されにくく比較的安定している「家賃」とゆう収入があることで、非常にメリットが多いようにも見えます。
しかし、これには十分な注意が必要です。例えば、最も簡単に想像出来るリスクとしては「空室リスク」があります。マンション投資の場合、賃貸借契約者が退去した場合には賃料収入がゼロとなってしまい、それでも毎月のローンの支払いや税金(固定資産税)の支払いは生じるので、赤字となる可能性もあります。その他、建物破損や劣化などによる修繕費用負担のリスクもあり、また、現在都市部では投資用ワンルームマンションが乱立している状態で、需要と供給のバランスから空室率の上昇や賃料引き下げなども発生しやすくなっている状況です。以上、投資マンション契約の締結には十分な注意が必要であることはご理解頂けたと思います。

投資マンション販売業者の手口

投資マンションの購入には様々なリスクがあり十分な注意が必要であることはご理解頂けたと思いますが、これら投資マンションを販売する不動産業者の中には非常に悪質であったり強引な方法で契約をさせる業者も多く、具体的な手口や契約してしまうまでの流れを下記に紹介致します。尚、同様の被害事例については国民生活センターでも注意喚起しています。国民生活センター

  1. 自宅や職場に何度も投資マンションの購入を進める電話があり、毎回断るが何度も何度も電話がある為、仕方なく一度会うこととなり、自宅や職場近くのファミリーレストラン(若しくは喫茶店など)に出向いた。
  2. 長時間に亘って説明を受け、契約するか若しくは次に会う日程を決定するまで帰らせてもらえない。
  3. 投資マンションのメリットについてのみ下記の内容で説明を行い、逆にリスクについての説明は一切しない。また、空室などのリスクについて説明を求めると「長期の空室など絶対にない」などと回答。
    ※悪質な不動産業者が頻繁にする説明内容
    「この物件は入居率が本当に高く、空室になることはない」
    「毎月の返済や諸経費を含めても必ず利益がある。絶対に赤字はない。」
    「都内のマンションは資産価値が下がらず、今購入しておけば老後の為になる」
    「投資マンションの購入は税金対策になる」
    「今契約しないと損をする」
  4. 上記のような説明を長時間続け、契約を断ろうとすると、「強い口調」で契約を迫られたり、「契約して頂くまで帰らない」などと強引に契約締結を要求する。

投資マンション契約の解除方法

上記のような悪質な勧誘を受け、投資マンション契約を締結してしまった場合、どのように対処することが出来るのか詳しく解説していきます。

クーリングオフは可能?

以下の条件を満たした場合、投資マンション契約についてクーリングオフは可能です。尚、根拠法令としては「宅地建物取引業法37条の2」となります。
注意点として、投資マンションは非常に高額であり後のトラブルを防ぐ意味でもクーリングオフは「内容証明郵便」にて通知することを強くお勧め致します。

クーリングオフが可能となる条件

(1)買主が個人であり、売主が登録済みの宅地建物取引業者(宅建業者)であること

(2)宅建業者の事務所(モデルルーム含め)以外の場所(仮設テント・買主の自宅や職場・ファミリーレストラン・喫茶店など。ただし、買主が自らが自宅や職場に呼び出した場合には適用されません)で契約をしていること

(3)契約代金全額を支払っていないこと

(4)クーリング・オフについての法定書面(※法定書面についての詳しい記載内容は下記)を受け取ったうえ、クーリング・オフが可能なことを告げられてから8日以内であること(なお、クーリング・オフについての書面を受け取っていない場合、または告知されていない場合は、契約から8日経過していてもクーリング・オフできます)

次に、クーリングオフ期間を経過してしまった場合や上記の条件に該当せずクーリングオフ自体が出来ない場合の対処方法ですが、契約時における不動産業者の説明内容や対応について違法行為となるものがあれば、「契約の取消」が可能となります。では、どのような行為がどの法律に違反することとなり、契約の取消を主張できるのか詳しく解説していきます。

  1. 契約時に受けた説明内容「この物件は今まで入居率が100%を継続しており、今後も空室になることはない」「毎月の返済や諸経費を含めても必ず利益がある。絶対に赤字はない。」

    「都内のマンションは資産価値が下がらず、今購入しておけば老後の為になる」

    上記のような説明について、必ずの利益を約束するような内容となっておりますが、投資マンション運営において「必ずの利益」などとゆうものは存在せず、同様の説明が行われた場合、それは「断定的判断の提供」となり、「消費者契約法第4条1項2号」違反となります。また、「この物件は今まで入居率が100%を継続しており」などの説明について、もし今までに入居率が100%ではなかった場合には「不実告知」となり、「消費者契約法第4条1項1号」違反となります。それら違法行為がある場合には、契約から6か月は契約の取消を主張することが可能となります。その他、それら虚偽の説明は「宅地建物取引業法47条の2・1項」にも違反する行為です。

  2. 勧誘時における不動産業者の強引な対応契約を断ろうとする消費者に対して「強い口調」で契約を迫る行為や、「胸ぐらをつかむ」などの行為は「強迫(脅迫)行為」となり民法第96条により契約の取消を主張することが可能となります。その他、「宅地建物取引業法47条の2・2項」にも違反する行為です。
    また、それら脅迫行為とまでは言えずとも「契約して頂くまで帰らない」「今日契約してくれないと困る」などと、退去を希望する消費者を強引に引き止める形で契約締結を要求する行為は「退去妨害・不退去」となり、「消費者契約法第4条3項1号並びに2号」違反となり、契約から6か月は契約の取消を主張することが可能となります。
  3. 契約後のクーリングオフ妨害行為契約後において、投資マンション販売業者はなんとしてでも「クーリングオフ」をさせないよう、あの手この手を使ってきます。例えば、「契約解除を考えている」と相談したところ、「なんで解約するの?理由がないと解約できない」「ここまで話を進めておいて解約など出来ない」「解約するなら賠償金を支払え」などと、高圧的な態度でクーリングオフを妨害してくるケース、その他「わかりました、契約解除の手続きをしますね。解除書類を送るので待っててください。」との回答をするも、そのままクーリングオフ期間を経過するまで連絡はなく、クーリングオフ期間経過後になり「解約書面を送るなど言っていない。既にクーリングオフ期間は過ぎているので解約など出来ない」と完全に消費者を騙す形でクーリングオフ妨害してくるケースなども見受けられます。

    それらの行為は完全なクーリングオフ妨害であり、下記のとおり宅地建物取引業法47条の2・2項」違法行為となります。

まとめとご案内

投資マンション売買契約について、知識に欠ける消費者が強引な不動産業者営業マンに押され、リスクを正確に理解しないまま契約してしまうケースが非常に多く、当事務所でも本当に沢山のご相談をお受けしている内容です。上記に解説したとおり、クーリングオフが可能となるケース、クーリングオフ期間後であっても契約の取消が可能となるケースなど、様々なケース及び対応方法がございますので、もしもご自身が契約してしまった投資マンション契約について疑問に思うところがあれば、一日でも早く専門家に相談のうえ行動を起こすべきです。早期の対応が問題解決への一番のポイントであることは間違いありません。尚、あなたの周りに相談できる専門家がいらっしゃらない場合など、実際の内容証明郵便作成及び発送代行、その後の問題解決までのサポートなども当職がまとめてお手伝いすることは可能ですし、それ以前に電話やメールでのご相談は何度でも無料ですので、投資マンション売買契約でお悩みの方は当事務所へのご相談を一つの選択肢としてご検討頂ければ幸いです。
無料相談ご希望の方は以下の番号までお電話頂くかトップページ「無料相談はこちら」の中にあるメールフォームからお問い合わせ下さい。
電話窓口: 03-5794-5106 (日祝除く午前10時から午後7時)

※関連する根拠法令

消費者契約法

第一節 消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し(消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し)

第四条  消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

一  重要事項について事実と異なることを告げること。 当該告げられた内容が事実であるとの誤認

二  物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものに関し、将来におけるその価額、将来において当該消費者が受け取るべき金額その他の将来における変動が不確実な事項につき断定的判断を提供すること。 当該提供された断定的判断の内容が確実であるとの誤認

2  消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について当該消費者の不利益となる事実(当該告知により当該事実が存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。)を故意に告げなかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、この限りでない。

3  消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次に掲げる行為をしたことにより困惑し、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

一  当該事業者に対し、当該消費者が、その住居又はその業務を行っている場所から退去すべき旨の意思を示したにもかかわらず、それらの場所から退去しないこと。

二  当該事業者が当該消費者契約の締結について勧誘をしている場所から当該消費者が退去する旨の意思を示したにもかかわらず、その場所から当該消費者を退去させないこと。

4  第一項第一号及び第二項の「重要事項」とは、消費者契約に係る次に掲げる事項であって消費者の当該消費者契約を締結するか否かについての判断に通常影響を及ぼすべきものをいう。

一  物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの質、用途その他の内容

二  物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの対価その他の取引条件

5  第一項から第三項までの規定による消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消しは、これをもって善意の第三者に対抗することができない。

 

宅地建物取引業法

(書面の交付)第37条  宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。

一  当事者の氏名(法人にあつては、その名称)及び住所

二  当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示

三  代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法

四  宅地又は建物の引渡しの時期

五  移転登記の申請の時期

六  代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的

七  契約の解除に関する定めがあるときは、その内容

八  損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容

九  代金又は交換差金についての金銭の貸借のあつせんに関する定めがある場合においては、当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置

十  天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容

十一  当該宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容

十二  当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容

2  宅地建物取引業者は、宅地又は建物の貸借に関し、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。

一  前項第一号、第二号、第四号、第七号、第八号及び第十号に掲げる事項

二  借賃の額並びにその支払の時期及び方法

三  借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的

3  宅地建物取引業者は、前二項の規定により交付すべき書面を作成したときは、取引主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。

(事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等)

第37条の2  宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

一  買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。

二  申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。

2  申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。

3  申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。

4  前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。

 

第47条の2

1項 宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者(以下この条において「宅地建物取引業者等」という。)は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘 をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
2項 宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。

 

※法定書面とは?

宅地建物取引業法37条には、契約時に消費者に対して交付しなければならない書面が定められており、さらに記載しなければならない事項も明確に定められています。(通常は契約書に必要事項も含めて記載されています)具体的には下記の内容を記載しなければなりません。もしも下記の必要記載事項が1つでも欠けている場合は、下記の事項が全て記載された書面が再度交付され8日が経過するまでは、いつまででもクーリングオフが可能となります。
一  当事者の氏名(法人にあつては、その名称)及び住所

二  当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示

三  代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法

四  宅地又は建物の引渡しの時期

五  移転登記の申請の時期

六  代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的

七  契約の解除に関する定めがあるときは、その内容

八  損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容

九  代金又は交換差金についての金銭の貸借のあつせんに関する定めがある場合においては、当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置

十  天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容

十一  当該宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容

十二  当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容

 

投資マンション契約に関するトラブル」への3件のフィードバック

  1. O 

    滋賀県の※※と申します。
    約三ヶ月前に営業の勧誘を受け、マンションを購入してしまいました。
    購入時は、精神的に参っていた時期でもあり、何で購入したかもあまり覚えていません。
    トントン拍子で購入してしまい、今となってはとても後悔しています。
    お願いします。助けてください。

    返信
    1. s-kajiyama 投稿作成者

      はじめまして、行政書士の梶山と申します。
      不動産売買の場合、実際に銀行ローンが通り、代金支払いや登記変更が完了していると
      中々解約や契約取消を主張することが難しいです。
      ただ、諦めてしまっては解約の可能性はゼロになりますので、なんとか解約できる理由を探して
      粘り強く業者に対してアクションを起こす対応が宜しいかと思います。
      より詳しい状況を伺ったうえアドバイスする必要があるので一度直接お電話にてご相談頂くことをお勧め致します。
      行政書士 梶山祥

      返信
  2. N

    こんばんは。
    主人が勝手に、投資用新築マンション4棟を契約したみたいで、呆然としています。自宅に火災保険の証書が届き、発覚しました。契約した日時等はわかりませんが、クーリングオフ期間は過ぎています。火災保険は4月28日からになっていました。
    話を聞くと、良い事ばかりしか言いません。
    解約することは可能でしょうか?

    返信

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